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注文住宅を建てるときに必要な「つなぎ融資」とは?

2019.10.30

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間取りや素材などにこだわり、理想のマイホームを建てられる注文住宅。
しかしその一方で、多額の費用を必要とします。
現金でまとめて支払うのは難しく、住宅ローンを組むのが一般的です。

このとき、場合によっては「つなぎ融資」という制度を利用できるケースがあります。
今回は、このつなぎ融資について詳しくまとめてみました。
ぜひチェックしてみてください!

■つなぎ融資とは?

そもそも、「つなぎ融資」とはどのような制度なのでしょうか。

金融機関とのローン契約は事前に行いますが、実際に融資を受けられるのは「住宅の引き渡し時」です。
そのため、すでに完成している建売の一戸建て住宅や分譲マンションを購入する場合は、すぐにでも融資を受けることができます。

一方、注文住宅を建てる場合は、基本的に「着工金」や「中間金」など、一部の費用を住宅が完成する前に支払う必要があります。
本来なら、これらの費用については融資を受けることができません。
事前にまとまったお金を用意しておく必要があります。
とはいえ、これらの費用だけでもかなりの金額にのぼるのが一般的であり、一括で支払うのは難しいでしょう。

そこで役に立つのが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資とは、注文住宅が完成する前に支払わなければならない費用を、金融機関が一時的に立て替えてくれる制度をいいます。
文字通り、住宅ローンによる融資を受けられるまでの“つなぎ”として利用できます。
また、建築にかかる費用だけでなく、土地の購入代金を立て替える目的で利用することも可能です。

■つなぎ融資の利用にかかる費用

つなぎ融資は住宅の引き渡し前に融資を受けるため、住宅ローンと違って担保は必要ありません。
その代わりに、「手数料」「利息」「印紙代」といった諸費用が発生することを知っておく必要があります。

手数料は10万円程度であることが多く、初回利用時にのみ支払います。
たとえば、「土地購入代金」「着工金」「中間金」という3通りの使いみちでつなぎ融資を利用するとしても、支払額が30万円になることはありません。
印紙代については借入額によって異なりますが、1~2万円程度が相場だとされています。
詳しくは打ち合わせの段階で確認しておきましょう。

一方、最も注意しなければいけないのが利息です。
住宅ローンに比べて高く設定されていることが多く、一般に2~4%とされています。
建築完了までの3~4ヶ月間、日割りで計算されます。
早くに建築が完了すれば、その分だけ利息は安くなるわけですが、マイホームへのこだわりが強すぎるあまりに着工期間が長くなると、利息はどんどん膨らんでしまいます。

また、手数料と違って、複数の使いみちがある場合にそれぞれ利息が発生する点も要注意です。
例として、以下のようなケースの利息を見てみましょう。
【土地の購入代金】1000万円/融資期間180日/利息4%
【着工金】500万円/融資期間120日/利息4%
【中間金】500万円/融資期間60日/利息4%
この場合、それぞれで発生する利息は約20万円、約6万円、約3万円であり、合計すると30万円近くかかります。
これに手数料や印紙代を含めると、諸費用の合計額は40万円以上となります。
つまり、つなぎ融資を利用しないケースに比べて、これだけの負担が増えることを意味します。
利息についてきちんと把握できていないまま話を進めてしまうと、後にトラブルを引き起こす原因になりかねません。事前にしっかり確認しておきましょう。

■利用するうえで注意すべきポイント

諸費用による負担がかかる点以外にも、つなぎ融資を利用するうえで注意すべきポイントがあります。

そのひとつとして、「つなぎ融資に対応していない金融機関があること」が挙げられます。
住宅ローンはほとんどの金融機関が対応していますが、現状、つなぎ融資には対応していない金融機関が多く見られます。
たとえば、「じぶん銀行」「ソニー銀行」などは住宅ローンを組むうえで人気の高い金融機関ですが、つなぎ融資には対応していません。
これらの金融機関で住宅ローンを組んでしまうと、つなぎ融資を利用する際に別の金融機関で手続きしなければならず、面倒な手間がかかってしまいます。
スムーズに融資を受けるために、「イオン銀行」「みずほ銀行」「楽天銀行」など、つなぎ融資にも対応している金融機関を選ぶことをオススメします。

また、そのほかにも
・手数料や印紙代を自己資金から支払わなければいけない場合がある
・住宅ローン控除が適用されない
・建築完了後に住宅ローンを組むことが前提でなければ利用できない
・住宅ローンと同様に、信用情報や健康状態によっては審査に落ちる可能性がある
といった点に注意が必要です。

いかがでしょうか。
今回はつなぎ融資について、注意すべきポイントを中心に解説しました。
注文住宅を建てるうえで必要になるケースが多く、便利な制度ですが、その一方で注意しなければいけない点も多々あります。
つなぎ融資を利用する際は、ぜひ参考にしてみてください。

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