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家を買い換える前に知っておきたい「買い換え特例」の基礎知識

2021.10.18

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今回は、家の買い換えを考える際にぜひ知っておきたい「買い替え特例」をテーマにお送りします。
さまざまな事情で今ある家を売却して新しい家に買い換えようと考えている方も多いかと思いますが、その際に「買い替え特例」の制度を利用すると、金銭的な負担を軽減することができます。
ただし、この制度を活用するためには、「売却する家」「新しく購入する家」のそれぞれが決められた条件をクリアしていなければなりません。

ここでは、
・買い換え特例という制度の内容
・特例を利用するための条件
についてまとめてみました。

■「買い換え特例」とは?

住宅の買い換え特例は国税庁が所管する制度です。
具体的には、買い換えのために住宅を売却した際に発生する「譲渡益(譲渡所得)に対する課税」を将来に繰り延べることができる制度を指します。

譲渡益とは「購入代金と売却で得た代金の差額」を指し、課税の対象となります。
住宅の場合、「売却で得た代金」から「過去に住宅を購入した時の代金」と「売却にかかる諸費用(仲介手数料など)」を差し引いた額が譲渡益となります。

たとえば、過去に2000万円で購入した住宅を4000万円で売却し、さらに諸費用として200万円がかかった場合、【4000万円-(2000万円+200万円)】という式から導き出される【1800万円】が譲渡益であり、課税の対象となるわけです。
この場合、1800万円に対して発生する税金を支払う必要があるわけですが、それはつまり新たな住宅を購入するための資金が少なくなってしまうことを意味します。

そこで活用できるのが、買い換え特例です。
この制度を活用することで、税金の支払いのタイミングを将来に繰り延べることが可能になります。
住宅を買い換えたタイミングでは納税の必要がなく、譲渡益をまるごと新たな住宅の購入資金などにあてることができます。

納税の義務は、新たに購入した住宅を将来売却する際に発生します。
たとえば、新たな住宅を5000万円で購入し、それを将来6000万円で売却したとしましょう。
このタイミングで、過去の譲渡益に対して課せられた税金を支払うことになります。
新たな住宅の売却によって得た譲渡益1000万円と、過去の譲渡益1800万円を合わせた2800万円に対して課税されるわけです。

家を買い換える前に知っておきたい「買い換え特例」の基礎知識

■買い換え特例の「適用条件」を解説!

さて、上記のように「買い替え特例」は便利な制度であるわけですが、この制度を活用するためには一定の条件をクリアする必要があります。
条件は、「売却する住宅」「新たに購入する住宅」それぞれに対して定められています。
どんな条件なのか、見てみましょう。

○売却する住宅の条件

代表的な条件としては、
(1)日本国内にある住宅であること
(2)居住期間が10年以上であり、かつ家屋や土地の所有期間が10年を超えていること
(3)夫婦・親子などの間柄にある人に売ったものではないこと
(4)売却額が1億円以下であること
などが挙げられます。

○新たに購入する住宅の条件

代表的な条件としては、
(1)日本国内にある住宅であること
(2)建物の床面積が50m2以上、土地の面積が500m2以下であること
(3)前の家を売却する前年から売却の翌年までの3年間のうちに新たな家を購入すること
などが挙げられます。

また、購入する住宅の条件の(3)に関しては、
・売却した年、あるいは前年に新たな家を購入した場合、売却した年の12月31日までに住むこと
・売却した年の翌年に新たな家を購入した場合、購入した年の12月31日までに住むこと
といった細かい条件が定められています。

■まとめ

いかがでしょうか。
今回は、家を買い換える際に役立つ「買い替え特例」についての基礎知識をまとめてみました。

売却する家や新しく購入する家に関してさまざまな条件が定められていますが、それ以外にも「確定申告を行っていること」「軽減税率の特例など他の特例を活用していないこと」などの条件もあります。

買い換えを行う際は、新しいマイホームを探すことも大事ですが、その際に利用できる「買い替え特例」などの制度についても確認しておくことをおすすめします。
ぜひ参考にしていただければと思います!

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