注文住宅を建てる前に押さえておきたい住宅ローンの基礎知識

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今回のテーマは、「住宅ローン」です。

注文住宅は、細部にこだわればこだわるほど多くの資金を必要とします。
納得のいく住まいを完成させるには、住宅ローンを組んで資金を用意することが欠かせません。
ここでは、そのために知っておきたい「ローンの種類」や「審査の基準」など、基本的な事柄についてまとめてみました。

■住宅ローンの種類

住宅ローンは、大きく「民間ローン」「公的ローン」の2種類に分かれます。
自己資金で賄うことができない分のお金を融資してもらえる点では共通していますが、金利のシステムやローンを組むための条件はそれぞれ異なっています。

【民間ローン】

銀行など、民間の金融機関が提供する住宅ローン。
完済まで金利が変わらないので返済計画が立てやすい「完全固定金利型」や、半年ごとに相場に合わせて金利が見直される「変動金利型」など、金利のシステムはさまざまです。

【公的ローン】

住宅金融支援機構(JHF)が提供する住宅ローン。
最初の5年間は金利が固定され、5年後にあらためて決定し直す「5年間固定金利型」が基本です(完全固定金利型でいくか、変動金利型にするか選ぶことができます)。

公的機関のローンなので安心感があるかと思いますが、
・1年以上、財形貯蓄制度(※)を利用している
・勤務先が住宅援助を行っている
などの条件が定められている点には留意する必要があります。
(※財形貯蓄とは、主に会社勤めをしている方が利用できる制度です。「老後の資金」「住宅の資金」など、さまざまな目的のために月々の給料から天引きして積み立てていくことができます)

【フラット35】

民間の金融機関とJHFが提携する住宅ローン。
最長35年間かけて返済していくタイプのローンで、金利のシステムは「完全固定金利型」が基本です。

■住宅ローンの審査項目

住宅ローンを利用するには、金融機関に申し込んだあと、審査にパスする必要があります。
「注文住宅を建てるために必要な全費用」「申し込んだ人の収入」などをざっとチェックする「事前審査」を経て、より詳しく個人の経済状況や信用情報などをチェックする「本審査」が行われるのが一般的です。
以下のような項目がメインとなります。

○年齢・健康状態

「年齢」とは、具体的にはローン完済時の年齢のことを指します。80歳未満で完済できるのが望ましいとされており、大幅に超える場合は審査にパスできる確率が下がります。
また、民間ローンの場合は「団体信用生命保険」の加入が必須となりますが、健康上の理由で加入できないと判断された場合、審査をパスすることが難しくなります。

○返済負担率

返済負担率とは、年間のローン返済額が年収に占める割合を指します。
20~35%程度に収まればOKとされます。
ただし、ほかにも返済義務が発生している場合(すでにカーローンを組んで返済中の場合など)には、基準値の範囲内であっても審査を通らないことがあります。

○信用度

・定職についていない
・就職や転職をしたばかり
・クレジットカードの支払いがたびたび遅延している
といったことで個人の「信用度」が低い場合、審査をパスしない場合があります。

■「住宅ローン特約」について

事前審査をパスすれば、本審査もほぼ確実にパスします……が、100%ではありません。本審査に落ち、「自己資金以外にはお金がない!」という状態になってしまうことがあります。
そのような事態に備えるためにあるのが、「住宅ローン特約」です。

これは、本審査に落ちた段階ですべてを白紙に戻せるというもの。
土地の購入や建物の建築に関する作業をすべてストップさせ、手付金なども返還してもらうことができます。

なお、住宅ローン特約は本審査前に契約に盛り込まれますが、必須ではありません。
万が一のことも考え、きちんと盛り込まれていることを確認しておきましょう。

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